שנתיים של השקעות

כבר יותר משנתיים שאני מנסה את כוחי בהשקעות שונות ומשונות.

התפטרתי מהעבודה ועברתי לגדל את הילדים בזמן שהקובעת התחילה קורס מיילדות. אחרי חודש של חיפוש עבודה הבנתי שאני מעדיף לעבוד מהבית ולנשום את הילדים.

אז מפועל שכיר הפכתי לעקר בית והתחלתי לחפש כיוונים לאופציות לעבודה מהבית ו/או להשקעה מניבה.

בהתחלה השקעתי בבורסה.

התחלתי בסחר יומי – כל בוקר ישבתי עם הגרפים, עיתוני הכלכלה ופורומים מקצועיים וסחרתי בבורסה. קניתי ומכרתי אופציות ומניות. אמנם הרווחתי באופן נחמד – אבל זו עבודה לכל דבר ועניין. מתחילים את המירוץ בבורסת ישראל בשעה 9:45 בבוקר ממשיכים ב- 16:30 בוולסטריט ומסיימים ב- 23:00…

חייבים להיות מרוכזים, מאופסים ומוכנים לכל תזוזה חריגה – דבר שמאוד מקשה עם ילדים, חוגים וכו'.

לאחר כחצי שנה אינטנסיבית עברתי לסחור בסווינגים – כלומר – להיות בפוזיציה פתוחה מספר ימים ולחכות לרווח (במילים שלנו – לקנות מניה, להתפלל שלא תהיה מלחמה, לחכות שהיא תעלה בכמה אחוזים ולמכור). סחר בסווינג מצריך עצבי ברזל, טקס היפרדות מהכסף והרבה אמונה בלא נודע – פיגוע, מלחמה או סתם מטוס שסטה ממסלולו יכולים להפיל מניה בלי שום קשר לביצועים הכלכליים של החברה שבה משקיעים.

ואז הקובעת החלטנו לעבור דירה וכמתנה קיבלנו את עופרי.
עברנו מהמרכז המחמם והמלטף – לצפון הקרוב (קרוב לאן?) – כאן כבר נכנסנו לסוג של בעיה כלכלית. עלויות המעבר והגידול בהוצאות המחיה החודשיות – תינוקת מהממת (טיטולים וכו'), בית קרקע, גדול יותר ורחוק יותר הביאו אותי לחזור לחפש עבודה כשכיר.
על אף ה-ק.א. שלי ועל אף הקישורים והקשרים – מציאת עבודה בתנאים שלי (לפחות לקחת את הילדים לבית הספר בבוקר) ובמיקום בו אני גר (מעל שעה וחצי נסיעה ברכבת למקום שבו יש עבודה) הביאו אותי להבין שצריך להיות עצמאי.

עם המעט כסף שנותר פתחתי עסק – אחרי חודשיים עבודה הבנתי שזה לא בשבילי – הניתוק מהמשפחה ומהילדים היה נוראי – כאן הבנתי שאני צריך לחפש הכנסה פאסיבית מהשקעה ומכרתי את העסק.

חזרה לבורסה בשלב זה אינה רלוונטית – כבר שנה וקצת שאני לא שם והסיכון גבוה מידי יחסית למעט תקציב שנותר לי להרפתקאות חדשות.
פתרון אחר להכנסה פאסיבית מהשקעה זה נדל"ן. לקנות דירה עם מינוף (מילה מכובסת למשכנתה) ולקבל החזר חודשי משכירות ו/או מעליית מחיר הנכס.

התחלתי לחפור ולחפש משהו מעניין שיתאים למעט כסף שעוד נותר לי אחרי ההרפתקאות של השנתיים האחרונות.

עברתי לחפש פתרונות נדל"ניים בהשקעה סבירה ובהחזר סביר תוך פוטנציאל השבחת הנכס (עליית מחירים)

אופציה ראשונה ופשוטה – דירות ישנות יד שניה ניתחתי פחות או יותר את משק הנדל"ן בארץ כדי למצוא את המקומות האטרקטיביים לרכישת נכס יד שניה במחירים נמוכים עם פוטנציאל להשבחה. נכסים יד שניה במחירים סבירים עם פונטציאל גבוה יש כיום בדימונה (שלהערכתי זהו יעד הנדל"ן הבא אחרי אחרי שמעגלי הנדל"ן סביב המרכז הולכים ומתרחבים) ובחיפה. הבעיה היא שזה סוג של הימור בעיקר עקב המרחק הגדול מהמרכז וגם מבחינה לוגיסטית אישית – רחוק לי ומורכב לי לקחת דירה ישנה ולהתעסק בתיקונים ושיפוצים שיגזלו את זמני וכספי במרחק של יותר משעה נסיעה לכל כיוון.

החלטתי לחפש פרוייקטים חדשים – גם כאן הבעיה לא פשוטה – אין פרוייקטים סבירים להשקעה במעגלים הרחוקים מהמרכז. מרבית הפרוייקטים שרחוקים מהמרכז מכוונים לדירות למכירה למשפחות ולא למכירה למשקיעים. כפועל יוצא – מחירם גבוה יותר והשכירות נמוכה יחסית. בממוצע יוצא החזר שנתי של 3-4 אחוזים שזה החזר שהוא על סף עלות המשכון של הנכס. וצפי ההשבחה באזורי הפריפריה לדירות חדשות הוא קטן.

חזרתי לחפש במעגלי הנדל"ן הקרובים יותר למרכז. עשיתי לעצמי סדר כלכלי והנחות יסוד לחיפושים:

סכום השקעה רצוי – 200,000 ש"ח עד 300,000 ש"ח – כלומר לאחר מינוף (משכנתה, משכנתה) – נכס בסביבות ה- 700,000 ש"ח. מה שאומר שזאת הולכת להיות דירה קטנה לזוג או למקסימום שני שותפים
אזור להשקעה – מעגל שני מהמרכז ובעדיפות ליד מכללה/ אוניברסיטה/ מקומות עבודה לצעירים (בעיקר סביבת עבודה הייטקית).
המיקומים שאיתרתי בהתאם להנחות היסוד – ראשון לציון (מכללת ראשון ו/או חצי שעה בתח"צ לתל אביב), רחובות (מכון ויצמן, פארק המדע), נס ציונה (קרוב לרחובות), אור יהודה והרצליה.
כאן התייאשתי – איך יכול להיות סיכוי למצוא נכס חדש במחיר הזה באזורים האלה????

ואז קפצה לי המודעה הזו של פרי פלייס באתר יד 1, אופציה שנראית ממש טובה לדרישות שלי. סכום השקעה של כ- 290,000 ש"ח לפני המינוף, דירות חדשות, אמנם קטנות אבל זה מה שאני מחפש, במיקום מצויין – רחובות, קרוב למכון וויצמן ולפארק המדע) ובמרחק נסיעת רכבת מהבית שלי (כשעה) ומתל אביב (חצי שעה).
נראה שמישהו תפר לי פוטנציאל השקעה סולידי ומותאם לדרישות, החזר השקעה שנתי של לפחות 4 אחוזים במחירי השכירות של היום (כלומר – ישאר עודף מתשלום המשכנתה), פוטנציאל שוכרים גבוה בסביבה הקרובה (סטודנטים וצעירי הייטק), קניון במתחם והכי חשוב מבחינתי – דירה חדשה עם אחריות (שקט לפחות לתחילת התקופה) במחיר סביר.

עכשיו נותר לי להיפגש איתם… מישהו מכיר? נפגש? שמע?

הערה חשובה – אין כאן שום המלצה להשקעה כלשהי וכל אחד יעשה כראות עיניו. הכל על דעתו האישית של הכותב.